Contratti d’affitto, nuove norme nel 2025

Novità in arrivo per la cedolare secca, lo strumento fiscale agevolato riservato alle locazioni abitative. Da un lato, l’introduzione di un’aliquota differenziata per le locazioni brevi e dall’altro, un importante orientamento della Corte di Cassazione che amplia le possibilità di applicazione del regime anche in contratti stipulati con soggetti che operano nell’ambito di attività d’impresa, arte o professione.

“A partire dal periodo d’imposta 2024, il regime della cedolare secca si arricchisce di una terza aliquota: 10% per i contratti a canone concordato certificati; 21% per i contratti ordinari e 26% per le locazioni brevi, ossia contratti inferiori ai 30 giorni stipulati da persone fisiche fuori dal contesto imprenditoriale. Il contribuente – spiega Gianluca Buselli, consigliere d’amministrazione della Cassa di previdenza dei ragionieri e degli esperti contabili – potrà scegliere se applicare l’aliquota ordinaria del 21% sui redditi derivanti da una sola unità immobiliare, da indicare nella dichiarazione dei redditi”.

Il quadro normativo, però, resta ancorato al limite delle quattro unità abitative per usufruire della cedolare secca in caso di locazioni brevi.

“Una delle novità più rilevanti – prosegue Buselli – arriva dalla Sezione Tributaria della Corte di Cassazione, che con le sentenze n. 12076 e 12079 del 2025 ha chiarito che la cedolare secca può essere applicata anche se il conduttore è un’impresa o un professionista, purché il locatore sia una persona fisica che non agisca nell’ambito di attività d’impresa, arte o professione”.

In sostanza, ciò che conta è la natura abitativa dell’immobile e del contratto, non quella del conduttore.