Affitti brevi, il Governo riscrive le regole

Nessuna stretta generalizzata al 26% e nessuna penalizzazione automatica per chi utilizza piattaforme come Airbnb.
Con un maxi-emendamento alla Manovra 2026, il Governo corregge la disciplina degli affitti brevi, scegliendo una linea diversa: meno interventi sulle aliquote, più attenzione al perimetro dell’attività, con un confine tra privato e impresa che si sposta sensibilmente in avanti.

“Questa nuova impostazione – evidenzia Maria Vittoria Tonelli, consigliera d’amministrazione della Cassa di previdenza dei ragionieri e degli esperti contabili – conferma lo schema a due aliquote della cedolare secca, il 21% sul primo immobile destinato alla locazione breve e il 26% sul secondo. Dal terzo appartamento in poi, scatta la presunzione di attività imprenditoriale, con l’uscita automatica dal regime delle locazioni brevi e l’ingresso nella gestione d’impresa, a partire dall’obbligo di apertura della partita IVA e dall’applicazione delle regole fiscali ordinarie”.

La limitazione riguarda solo le locazioni brevi, cioè i contratti che non superano i 30 giorni stipulati da persone fisiche fuori dall’esercizio d’impresa, anche con servizi accessori essenziali come biancheria, pulizia, utenze e wi-fi. Restano invece fuori dal conteggio le locazioni ordinarie di lungo periodo. “Fuori dal perimetro, anche i bed and breakfast non imprenditoriali. In questo caso – conclude Tonelli – la differenza non la fa il numero delle camere, ma la natura dei servizi offerti. Quando, oltre all’alloggio, vengono forniti servizi come la colazione, l’attività esula dalla locazione pura e rientra nell’ambito ricettivo extra-alberghiero, con una disciplina propria”.