Locazioni brevi, dal 2026 cambia la soglia

Con l’entrata in vigore delle nuove regole previste dalla Legge di Bilancio 2026, torna al centro dell’attenzione il criterio per distinguere tra locazione breve in forma privata e attività svolta in modo imprenditoriale.
Un punto spesso frainteso riguarda il “numero di immobili”: non si tratta delle singole camere, ma delle unità immobiliari destinate alla locazione breve nel corso del periodo d’imposta.
“La disciplina delle locazioni brevi, riguarda i contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa. Fino al 31 dicembre 2025 – evidenzia Rosa Santoriello, consigliera d’amministrazione della Cassa di previdenza dei ragionieri e degli esperti contabili – il regime resta applicabile a chi loca non più di quattro appartamenti. Dal 1° gennaio 2026 la soglia scende a due. Dal terzo immobile, scatterà la presunzione di esercizio in forma imprenditoriale, con l’obbligo di partita IVA e l’uscita dal regime privato”.
Un chiarimento importante riguarda i bed & breakfast.
“Il B&B non rientra nella definizione di locazione breve, perché è qualificato come attività ricettiva extra-alberghiera con un diverso inquadramento fiscale. Di conseguenza – prosegue Santoriello – le camere di un B&B non si sommano al numero degli appartamenti destinati alle locazioni brevi”.
Nel caso di locazione breve esercitata dal proprietario in forma non imprenditoriale, il reddito rientra tra i redditi fondiari.
È possibile applicare la cedolare secca: l’aliquota ordinaria è del 26%, ma scende al 21% per una sola unità immobiliare scelta dal contribuente in dichiarazione.